Le bail à ferme est le bail rural de droit commun, c’est à dire le louage d’un fond rural en vue d’en assumer l’exploitation et d’en percevoir les fruits. C’est donc un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de terre (le bailleur) en donne la jouissance à un fermier (le preneur) à fin d’exploitation agricole moyennant un loyer appelé fermage.
| Avantages |
Inconvénients |
Pour le locataire:
- Stabilité dans le temps, 9 ans renouvelables, sauf clauses contraires (L.411-5 du CR et L.411-46)
- Etat des lieux contradictoire (L.411-4 du CR)
- Contrôle du montant des loyers par les arrêtés préfectoraux (L.411-11 du CR et R.411-1)
- Droit de préemption en cas de cession du bien (2 mois de délai) à condition que le preneur exerce depuis au moins 3 mois la profession agricole. (L412-1 du CR) sauf en cas d’échanges de parcelles (L.412-3 du CR)
- Indemnités en fin de bail (L.411-69 du CR)
Pour le propriétaire:
- Entretien de ses terrains,
- Possibilité pour le bailleur de résilier le bail sur les parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont située en zone urbaine (L.411-32 du CR)
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Pour le locataire:
- Possibilité pour le bailleur de résilier le bail sur les parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont située en zone urbaine (L.411-32 du CR)
Cession de bail interdite sauf accord du bailleur au profit du conjoint (L.411-35 du CR), des ascendants ou descendants.
- Le locataire a la charge des frais d’enregistrement, du droit au bail, de diverses taxes (en totalité ou partiellement) et des réparations locatives.
Pour le propriétaire:
- Le bail peut se rompre du fait de la volonté du bailleur pour faute ou préjudice spécial, par décision de justice.
- Le propriétaire a la charge des primes d’assurance incendie pour les bâtiments loués, de l’impôt foncier et des grosses réparations (L. 415-3 du CR)
- Indemnités de sortie (L.411-69 du CR)
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Le bail d’un an
Variété particulière de bail, plusieurs éléments permettent de le caractériser :
- quant à sa nature juridique, ce contrat s’analyse en un contrat de louage de choses,
- quant à son objet, le contrat de bail annuel est appelé à porter sur un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter,
- en tant que bail rural, il se trouve donc soumis au statut du fermage.
Le bail emphytéotique
Le bail emphytéotique ne porte que sur des immeubles et ses caractéristiques sont la longue durée, le droit réel immobilier qu’il confère au preneur, la libre cessibilité et l’absence d’indemnisation des améliorations qui reviennent au bailleur en fin de bail.
Le bail emphytéotique consenti sur un fonds rural est un bail rural ; il est régit par les articles L 451.1 et suivants du Code Rural. Aucune disposition du statut du fermage ne lui est applicable.
Le bail rural à long terme
Le bail rural à long terme garantit au repreneur une installation durable sur les biens loués.
Il existe 3 formes de baux à long terme :
- le bail de 18 ans renouvelable par période de 9 ans,
- le bail de 25 ans appelé « bail à long préavis », renouvellement par tacite reconduction,
- le bail de carrière, d’une durée minimale de 25 ans et permettant au repreneur d’atteindre l’âge de la retraite.
Le prêt à usage ou commodat
Le prêt à usage ou commodat est le contrat par lequel l’une des parties (le préteur) met un bien à disposition d’une autre (l’emprunteur) à charge pour cette dernière de le restituer après usage. Ce contrat est par essence gratuit.
Distinction avec le bail rural mettant un bien foncier à la disposition d’un exploitant. Le bénéficiaire du prêt comme le locataire rural a la jouissance du bien. La différence est que le premier n’a pas de contrepartie financière à donner au propriétaire alors que le deuxième verse un loyer. Paiement qui permet au titulaire ou du bail de bénéficier du statut du fermage.
Convention pluriannuelle d’exploitation agricole
Forme particulière de bail d dont l’application est limitée aux zones de montagne et de haute montagne et qui ne confère pas nécessairement au preneur une jouissance continue ou exclusive. La convention Pluriannuelle d’exploitation a une durée minimale de 5 ans.
| Avantages |
Pour le locataire:
- Stabilité dans le temps : minimum 5 ans
- Loyers plafonnés par arrêté préfectoral
- Location qui peut être saisonnière
Pour le propriétaire:
- Aucune contrainte du statut du fermage, à savoir durée et droit au renouvellement obligatoire
- Possibilité de prévoir la réalisation des travaux d’aménagement, d’équipement ou d’entretien des parcelles louées à la charge de chacune des parties (L.481-1 du CR)
- Possibilité de louer le bien pour des usages non agricoles en dehors des périodes d’utilisation pastorale (L. 481-1)
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Bail SAFER / Convention de mise à disposition
Depuis la loi du 23 janvier 1990, la SAFER peut proposer à des propriétaires ruraux de lui mettre à disposition leur bien pour une durée limitée, à charge pour elle de les donner, sous sa responsabilité, en exploitation par le biais d’un « bail SAFER » non soumis au statut du fermage. La durée de la convention est de 1 à 6 ans, renouvelable une fois, pour des superficies inférieures à deux S.M.I. (surface minimale d’installation agricole (donnée départementale). Cette limite de surface n’existe plus lorsque la convention ne dépasse pas 3 ans.
Ce dispositif permet au propriétaire de retrouver son bien libre et correctement entretenu à l’échéance de la convention. Il n’a pas de congé à donner. Par ailleurs, le propriétaire obtient un revenu garanti versé par la SAFER, qui assure toute la gestion.
| Avantages |
Inconvénients |
Pour le locataire:
- Location souple dans l’attente d’une acquisition ou d’un bail à ferme.
Pour le propriétaire:
- Convention dérogatoire au statut du fermage hormis pour la fixation des prix.
- Convention exonérée des droits de timbre et d’enregistrement.
La SAFER :
- Réalise l’état des lieux,
- Recherche le mode d’exploitation approprié,
- Fixe le montant de la redevance,
- Rédige la convention avec un cahier des charges avec possibilité d’introduire des clauses environnementales.
- Examine les candidatures en comité technique,
- Fixe le montant des loyers
- Rédige le bail avec un cahier des charges avec possibilité d’introduire des clauses environnementales.
- Assure le suivi : encaissement des loyers, versement de la redevance au proppriétaire, suivi du bon entretien et sortie du bail.
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Pour le locataire:
- La durée : 6 ans renouvelable qu’une fois.
Pour le propriétaire:
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Contact SAFER Corse du Sud:
04.95.20.45.21
Le bail environnemental
Le bail environnemental est un bail rural qui introduit en plus des contraintes environnementales.
| Avantages |
Inconvénients |
Pour le locataire:
- Les pratiques culturales respectueuses de l’environnement ne peuvent être évoquées par le bailleur pour résiliation (L.411-27 du CR)
Pour le propriétaire:
- Possibilité d’introduire des clauses dans le bail pour le respect de l’environnement (L.411-27 du CR et R.411-9-11 1 à 4)
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Pour le locataire:
- Possibilité pour le bailleur de résilier le bail sur les parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont située en zone urbaine (L.411-32 du CR)
- Cession de bail interdite sauf accord du bailleur au profit du conjoint (L.411-35 du CR), des ascendants ou descendants.
- Le locataire a la charge des frais d’enregistrement, du droit au bail, de diverses taxes (en totalité ou partiellement) et des réparations locatives.
Pour le propriétaire:
- Le bail peut se rompre du fait de la volonté du bailleur pour faute ou préjudice spécial, par décision de justice.
- Le propriétaire a la charge des primes d’assurance incendie pour les bâtiments loués, de l’impôt foncier et des grosses réparations (L. 415-3 du CR)
- Indemnités de sortie (L.411-69 du CR)
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